Подписанный договор купли-продажи недвижимости кажется завершенной сделкой, но покупателям и их агентам по недвижимости еще предстоит многое сделать, и, возможно, им придется устранить неполадки, чтобы сделка продолжалась. В сентябре 2025 года было расторгнуто около 53 000 договоров купли-продажи жилья по всей стране, что соответствует 15% домов, заключенных по договорам в этом месяце. Это больше, чем 13,6% годом ранее, согласно анализу Redfin данных о предстоящих продажах MLS.
Покупатели часто перебивают продавцов по всей стране, главным образом потому, что ни одна из сторон не хочет идти на компромисс, особенно когда речь идет об уступках и ремонте, сообщает Redfin.
«То, что контракт подписан, еще не означает, что сделка заключена», — говорит Эйприл Эмори, специалист по недвижимости из Emorys Rock Realty в Уэсли-Чапел, штат Флорида. Потенциальные препятствия включают проблемы с осмотром дома, финансовые препятствия, проблемы с одобрением ипотеки или слишком низкую оценку, добавляет она.
Что такое договор купли-продажи недвижимости?
Договор купли-продажи недвижимости, также известный как договор купли-продажи, представляет собой письменный документ, в котором излагаются условия продажи дома. Это договор покупателя на покупку дома, который имеет юридическую силу только в том случае, если его подписали обе стороны.
Распространенные непредвиденные обстоятельства, включенные в договор купли-продажи дома
«Непредвиденные обстоятельства — это своего рода страховка для покупателей», — говорит Эмори. «Они позволяют вам отказаться от контракта или пересмотреть его, если что-то существенное пойдет не так, как ожидалось». Она выделяет наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства, включаемые в договоры купли-продажи недвижимости:
- Непредвиденный случай проверки дома: Это позволяет вам провести профессиональную проверку дома и принять меры, если в отчете об инспекции выявляются какие-либо серьезные проблемы, такие как проблемы с сантехникой, электричеством или фундаментом. Вы можете попросить продавца исправить их, договориться о цене или даже отказаться от сделки.
- Оценка непредвиденных обстоятельств: Если дом оценивается ниже той суммы, которую вы согласились заплатить, вы можете либо уйти, либо попросить снизить цену.
- Непредвиденные расходы на финансирование: Вы можете отказаться, если не можете обеспечить финансирование или если условия резко изменятся перед закрытием.
- Непредвиденный случай продажи дома: Вы можете отказаться от сделки, если не можете продать свой нынешний дом.
- Непредвиденный титул: Это должно привести к «четкому праву собственности» — это означает, что титульная компания или адвокат по недвижимости не обнаружили никаких проблем с правом собственности на недвижимость. К ним могут относиться неоплаченные залоговые обязательства или споры о том, кому принадлежит собственность.
Контракты обычно закрываются в течение 30–60 дней. За это время вам нужно будет выполнить определенные задачи: разрешить непредвиденные обстоятельства, указанные в вашем договоре купли-продажи, соблюсти договорные сроки, подготовить финансирование и убедиться, что документы в порядке.
«(Ваш агент) поможет вам ориентироваться в графиках и соблюдать критические сроки — например, когда назначать проверки и встречаться с кредитором, а также когда причитается ваш задаток», — говорит Эмори. «Если возникнут какие-либо проблемы, мы поможем вам разработать план действий и выступим от вашего имени».
8 советов, как сохранить целевое соглашение о покупке недвижимости
Покупатели жилья-новички могут подвергнуться риску ошибок, которые могут поставить под угрозу покупку. Вот восемь советов, которые помогут вам оставаться на правильном пути:
Совет 1: Найдите агента по недвижимости, который будет представлять ваши интересы
Найдите его или попросите совета у друга или родственника. Ваш агент будет вести переговоры от вашего имени и поможет вам уложиться в критические сроки при покупке дома.
Совет 2. Прежде чем делать предложение, получите предварительное одобрение
Кредиторы проверят ваши финансы, чтобы убедиться, что вы имеете право на ипотеку, и скажут вам, что вы можете себе позволить. Предварительное одобрение помогает избежать сюрпризов при завершении финансирования после того, как вы нашли дом.
Совет 3: Следите за сроками заключения договора купли-продажи недвижимости
У вас будут договорные сроки для завершения проверок и завершения финансирования. «Даже небольшие задержки могут отодвинуть дату закрытия», — говорит Эмори.
Совет 4: присмотритесь к ипотеке
По данным LendingTree, сбор котировок от нескольких кредиторов может сэкономить вам в среднем 212 долларов в месяц или 2547 долларов в год.
Совет 5: рассмотрите все кредитные продукты
Кредитные продукты, такие как кредиты Федерального управления жилищного строительства или программы покупки жилья впервые, могут помочь вам претендовать на ипотеку и сэкономить деньги.
Совет 6: Держитесь подальше от больших финансовых изменений
Не открывайте новые кредитные карты и не делайте крупных покупок до закрытия. Это может повлиять на вашу кредитную историю и даже лишить вас права на получение ипотеки.
Совет 7: Запланируйте расходы, выходящие за рамки первоначального взноса
Учитывайте затраты на закрытие сделки (обычно от 2% до 5% от покупной цены), залоговый депозит, налоги на недвижимость и сборы ассоциации домовладельцев, если применимо. «Вещи в домах всегда ломаются, поэтому людям следует откладывать средства на все, что потребуется починить», — говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®. «Практическое правило — рассчитывать на потенциальное обслуживание 1–2% от стоимости дома».
Совет 8: четко общайтесь со своим агентом по недвижимости
«Всегда держите линии связи со своим агентом по недвижимости открытыми», — говорит Эмори. “Если вы в чем-то не уверены или нуждаетесь в разъяснениях, задавайте вопросы. Четкое общение может обеспечить бесперебойную работу”.
Почему продажи падают после подписания договора купли-продажи недвижимости?
По данным опроса REALTORS® Confidence Survey за апрель 2025 года, основанного на тысячах сделок специалистов по недвижимости по всей стране, после подписания юридически обязывающего договора о покупке недвижимости около 7% сделок с недвижимостью были расторгнуты до закрытия. Шестнадцать процентов контрактов столкнулись с задержками в расчетах.
Кэри МакГи, управляющий брокер RE/MAX Northwest в Кенневике, штат Вашингтон, говорит, что наиболее распространенной причиной, которую она видит, являются помеченные предметы при проверке дома и их последствия. Либо продавец отказывается делать ремонт, либо покупатель слишком требовательно относится к просьбам о ремонте. В ходе одной сделки, над которой она работала, покупатели жилья просили заменить лампочки в ванной на более мягкие цвета, добавляет МакГи.
“Я всегда подчеркиваю для своих клиентов те моменты сделки, на которых сделка может сорваться. Но я также заверяю их, что, если мы столкнемся с какими-либо проблемами, я могу подсказать им, что мы можем сделать”, – говорит МакГи.
Вот несколько распространенных причин, по которым сделка с недвижимостью может не дойти до завершения, а также способы устранения препятствий.
Оценка ниже, чем согласие покупателя на оплату
Оценочная стоимость дома оказывается ниже той, которую согласился заплатить покупатель. Кредитор одобрит ипотеку только на оценочную сумму.
Опции включают в себя:
- Договоритесь с продавцом о снижении цены в соответствии с оценочной стоимостью.
- Согласитесь выплатить кредитору дополнительные деньги для покрытия разницы между оценочной стоимостью и ценой покупки.
- Обжалуйте оценку и потребуйте пересмотра. Попросите своего агента предоставить подтверждающую информацию о сопоставимых данных о продажах, чтобы обосновать цену продажи.
- Если в договоре купли-продажи дома есть условие, связанное с оценкой, вы можете отменить сделку без штрафных санкций.
Домашняя инспекция выявила серьезные проблемы
Ни один дом не идеален, но серьезные проблемы — например, с фундаментом дома или основными системами — могут вас достаточно обеспокоить, чтобы пересмотреть условия с продавцом.
Опции включают в себя:
- Попросите продавца выполнить некоторые ремонтные работы, отмеченные в отчете о проверке.
- Используйте результаты отчета о проверке для обоснования просьбы продавца о снижении продажной цены.
- Если в договоре купли-продажи дома предусмотрена непредвиденная проверка, вы можете отменить сделку без штрафных санкций в течение определенного периода времени.
Ипотечное финансирование не проходит
Покупатель может оказаться не в состоянии получить ипотечный кредит для завершения покупки дома. Иногда финансовое положение покупателя меняется во время действия контракта, например, из-за потери работы или внезапной медицинской ситуации.
Опции включают в себя:
- Попросите продавца предоставить продление кредита или дополнительное время для получения финансирования.
- Изучите альтернативное финансирование, например кредиты Федерального управления жилищного строительства, которые, как известно, более дружелюбны к покупателям жилья, впервые покупающим жилье. Квалификационные требования к кредитным рейтингам и пороговым значениям первоначального взноса для утверждения могут быть более мягкими.
- Подумайте о поручителе или поручителе по кредиту, который может помочь вам получить право на получение кредита.
- Попросите продавца рассмотреть возможность пересмотра условий договора купли-продажи недвижимости с целью снижения цены.
- Если в договоре о покупке дома есть непредвиденное финансирование, вы можете отменить сделку без штрафных санкций.
Проверка титула выявила проблемы
Проверка права собственности на дом может выявить неурегулированные залоговые права или юридические споры по поводу права собственности на недвижимость.
Опции включают в себя:
- Попросите продавца очистить право собственности перед закрытием сделки — например, погасив непогашенное залоговое право или разрешив любые юридические споры, связанные с имуществом. Прежде чем продолжить, дождитесь, пока заголовок очистится.
- Попросите продавца использовать страхование титула для покрытия расходов на решение вопросов, связанных с правами собственности.
- Если в договоре о покупке дома есть право собственности, вы можете отменить сделку без штрафных санкций.
Покупатель меняет свое мнение
Покупатели время от времени меняют свое мнение о покупке дома. Возможно, они столкнулись с переездом на работу, нашли дом, который им понравился больше, не смогли продать свой нынешний дом или просто разлюбили этот дом.
Опции включают в себя:
- Если контракт включает в себя непредвиденные обстоятельства — например, продажу текущего дома — выясните, применимы ли эти непредвиденные обстоятельства к данной ситуации. Условные условия используются в договоре купли-продажи недвижимости, чтобы помочь покупателю отменить сделку без штрафных санкций.
- Выйдите из контракта и лишитесь задатка.
Продавец отказывается
С другой стороны, продавец может передумать. Возможно, у них возникли внезапные финансовые проблемы, проблемы со здоровьем или другая ситуация, побудившая их отказаться от сделки.
Опции включают в себя:
- Требуйте возврата задатка.
- Требуйте компенсации из-за нарушения продавцом договора. Это может включать дополнительные расходы, которые вы можете понести при поиске другого объекта недвижимости.
- Покупатели потенциально могут подать в суд на продавца за «конкретное исполнение», чтобы попытаться заставить продавца соблюдать договор о покупке дома, но покупателям следует взвесить расходы и время ожидания судебного разбирательства.
Хотя иногда могут возникнуть неизбежные ситуации, наберитесь духа. После подписания договора купли-продажи совершается около 95% сделок. Работа с агентом по недвижимости может помочь повысить ваши шансы на то, что какие-либо сбои не сорвут или не задержат вашу сделку.
«Ваш агент знает ваш контракт вдоль и поперёк», — говорит МакГи. “Они знают, когда вам нужно сделать “X” и что делать дальше. Они будут держать покупателей в срок и доставят их туда, куда им нужно”. То есть вплоть до счастливой жизни в своем новом доме.