Особенно, когда вы покупаете свой первый дом, вы хотите рассмотреть все свои варианты. Это еще более важно, когда доступность и предложение являются проблемами. Вы можете не знать о варианте жилищного кооператива или кооперативного жилья. Или вы можете подумать, что кооперативы являются эксклюзивными для Нью-Йорка. Но они существуют в другом месте, хотя они сосредоточены в определенных областях. Вот что вы должны знать о кооперативах и могут ли они иметь смысл для вас.
Что такое кооперативное жилье?
Кооператив недвижимости-это коммунальный жилищный тип, который возник в Нью-Йорке, говорит Эндрю Конццаманис, заместитель адвоката Serpico, Serpico & Siddiqui, ПК в Бруклине, штат Нью-Йорк кредиторы. В течение нескольких лет он был кооперативным акционером-участником, и в настоящее время он находится в совете директоров кооператива в Бруклине.
Одной из отличительной особенностью кооператива является то, что покупатель покупает акции в корпорации, которая владеет землей и структурами кооператива. Приобретенные акции выделяются на определенные единицы. По словам Конццамани, у владельца арендаторов есть аренда с корпорацией, которая устанавливает соответствующие права и обязанности по занятости, обслуживанию и ремонту и другим вопросам.
«Кооперативная корпорация, а не акционер, обычно является единственным владельцем собственности и структур, на которых существует кооператив»,-говорит Конццаманис. «Некоторые кооперативы долгосрочные-например, 99 лет-арендаторы здания или имущества».
Избранный совет директоров кооператива управляет делами корпорации, обычно разрешающих профессиональной управленческой фирме для выполнения повседневной деятельности. Они могут включать в себя очистку и задолженность.
Первому покупателю NAR
Как работает кооператив?
Кооперативы и квартиры являются оба типа общего жилья, но кооперативной жилье работает не так, как квартиры несколькими способами:
- Кооперативное владение представлена акциями и арендой; По словам Конццаманиса, владение кондо, поступившим в недвижимость. С квартирами у вас нет акций; Вместо этого вы владеете фактическим подразделением, где вы проживаете, говорит Джеффри Шварц, управляющий партнер в юридической фирме Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas LLP, в Нью -Йорке. Шварц представляет большие практики кооператива и кондо в Нью-Йорке.
- Покупатели кондо в штате Нью -Йорк платят ипотечный налог на средства, заимствованные для покупки кондо. По словам Конццаманиса, такого налога не взимается на заимствованные средства для покупки кооператива.
- «Чаще всего кооператив не может быть куплен или продавать без согласия совета директоров»,-говорит Конццаманис. «Такое согласие не требуется для перевода кондо, хотя многие кондоминиумы имеют право первого отказа приобрести подразделение, которое продается».
- Жилье в кооперативе встречается реже, чем кондоминиумы в США, поэтому кооперативы находятся на нишевом рынке, говорит Алексей Моргадо, генеральный директор и основатель Lexawise, компании по подготовке к недвижимости в Woodlands, штат Техас. Кондоминиумы доступны в городских, пригородных и сельских условиях, но жилье для кооператива более локализовано. По словам Моргадо, кооперативы высоко сконцентрированы в Нью-Йорке, причем около 75% рынка владения квартирами Манхэттена состоит из кооператива. «За пределами Нью-Йорка есть некоторые кооперативы, особенно в таких городах, как Чикаго, Вашингтон, округ Колумбия и Миннеаполис, но их очень мало по сравнению с кондоминиумами. Традиционно, кооперативы были обнаружены в местах, которые приписывают доступность и общую собственность. Как правило, это многоэтажные или многозначные здания, которые привлекают людей (заинтересованных) в общих удобствах и близкой атмосфере сообщества ».
Плюсы и минусы кооперативного жилья
Как и все типы жилья, кооперативы имеют плюсы и минусы.
Кооперативные жилищные плюсы
- Селективность: Кооперативные доски избирательны, что может помочь отсеять проблемы с соседями. По словам Шварца, у советов кооператива есть гораздо большая широта, чтобы решить, может ли новичок въехать. «Они могут сделать гораздо более тщательный анализ, встретиться с человеком и получить ссылки», – добавляет он. «Это может быть положительным или отрицательным, так как некоторые доски могут использовать эту силу навсегда или плохо».
- Контроль над поведением жителей: По словам Шварца, кооперативные доски также имеют больше контроля над поведением жителей. Это может привести к менее сильному поведению со стороны соседей. «Если поведение не способствует общественной жизни, у Совета есть оружие – право высекать – убрать человека из здания», – говорит он.
- Ограничения на владельцев, сдача в аренду своих подразделений: «Либо вы вообще не можете арендовать, либо вы можете арендовать только два из каждых пяти лет», – говорит Шварц. «Мне всегда нравится видеть здания, где есть большой процент владельцев, которые занимают, а не сдают в аренду их подразделения».
Кооператив жилищного жилья
- Сложные процессы и правила: Кооператива, как правило, навязывают обременительные процессы применения и ограничительные правила и политику для жителей, говорит Конццаманис. «(Кондоминиумы) предоставляют владельцам больше гибкости для сдачи в аренду или ремонта своих подразделений».
- Ограничения на покупки и продажи: Чаще всего Совет директоров должен согласиться на покупку или продажу кооператива, говорит Конццаманис. «Такое согласие не требуется для передачи квартиры, хотя многие кондоминиумы имеют право первого отказа приобрести подразделение, которое продается», – добавляет он.
- Более низкое значение: Кооперативы имеют тенденцию нести меньше ценности, чем квартиры. Владельцы кондо владельцев имеют платную собственность на свои подразделения. «Рыночные ценности, которые будут выше, чем он будет активировать владение недвижимостью в качестве арендатора в рамках проприетарной аренды», – говорит Шварц.
Как финансировать кооперативное жилье
По словам Конццамани, когда дело доходит до подачи заявления на финансирование, процесс для кооператива удивительно похож на финансирование других типов жилья. «Кредиторы оценивают доход, активы и кредиты заявителя, а также стоимость самой кооперативной единицы»,-говорит он.
«Заемщик выполнит соглашение о примечании и безопасности в пользу кредитора», – говорит Концманис. «И отчет о финансировании UCC-1 (унифицированный коммерческий кодекс) будет зарегистрировано в офисе местного клерка для отражения и защиты интересов кредитора. При подаче заявки на кредит на кооператив лучше всего работать напрямую с опытом работы с местным кредитором (с) с кооперативным кредитованием ».
Когда вы ищете специалиста по недвижимости, который знает рынок кооператива, применяется аналогичные советы о том, как применяются местные. «Я бы нашел кого -то местного», – говорит Шварц. «В Нью -Йорке агенты имеют тенденцию знать весь рынок. Вы не видите здесь агентов, которые делают только восточную сторону или делают только западную сторону. В городах и местных районах брокер в этом районе будет наиболее знаком с кооперативами и свойствами в том же районе ».
Вопросы, которые нужно задать о кооперативном жилье
Вы захотите задать вопросы, чтобы оценить кооператив, который вы можете рассматривать, и дважды проверить свой уровень комфорта с помощью процессов, правил и правил кооперативного жилья. Вот три для начала.
- Насколько хорошо работает бизнес? Когда вы покупаете кооператив, вы покупаете в бизнес. По словам Шварца, потенциальные покупатели должны попытаться обеспечить, чтобы бизнес, который они рассматривают, очень хорошо работают. «Мы смотрим на план предложения, протокол заседаний совета директоров и какие капитальные затраты будут в будущем», – говорит он. «Например, будет ли в будущем потребуется котел или замена крыши? Мы также обычно ведем беседы как с управляющим агентом здания, так и с бухгалтером здания ».
- Готовы ли я разгласить все свои финансовые записи в процессе подачи заявления?
- Готовы ли я быть связанным правилами и правилами кооператива?
Если жилье для кооператива является вариантом на вашем рынке, и вы думаете, что вам может быть заинтересован в том, чтобы его преследовать, обязательно выполните работу. Самое главное, тщательно взвесить плюсы и минусы как для этого типа жилья, так и для любого конкретного здания, которое вы рассматриваете.