Распри между домовладельцами и ассоциациями домовладельцев достигли болезненного уровня. Домовладельцы столкнулись с серьезными штрафами, залогами и лишением права выкупа, в то время как ТСЖ столкнулись с огромными штрафами и возмещением ущерба, более высокими взносами по страхованию ответственности и негативной реакцией на снижение стоимости недвижимости. Но напряженность ослабевает по мере того, как законодатели штатов проводят реформы, а покупатели требуют от советов ТСЖ более прозрачных руководящих принципов ассоциаций домовладельцев. Улучшенный ландшафт является новым важным преимуществом покупки в сообществе ТСЖ.
Что вызывает споры в товариществе собственников жилья?
Споры между ТСЖ часто обостряются из-за неконтролируемой власти ТСЖ и недостаточной способности обеспечивать соблюдение нарушений. «Некоторые ТСЖ могут чрезмерно усердствовать в применении штрафов за незначительные нарушения», — говорит Рауль Гастези, партнер и соучредитель Gastesi Lopez Mestre & Cobiella, юридической фирмы из Майами. «С другой стороны, есть домовладельцы, которые отказываются следовать правилам или платить взносы».
Когда ТСЖ работают без надлежащего надзора, эта неконтролируемая власть может привести к огромным штрафам с разрушительными последствиями. «Многие декларации ТСЖ допускают штрафы в размере 100 долларов в день (а иногда и намного больше) за нарушение, без ограничений», — объясняет Чад Д. Каммингс, адвокат по недвижимости и налогам и генеральный директор компании Cummings & Cummings Law, которая обслуживает клиентов во Флориде и Техасе. «Спор по поводу высоты газона или размещения флага может в течение нескольких недель превратиться в долг в 5000 долларов. Целые дома были потеряны из-за краски для почтовых ящиков или несанкционированных горшечных растений».
Закон штатов об ограничении сборов и штрафов, рекомендованных Ассоциацией домовладельцев
Надзор за ТСЖ существует или осуществляется в некоторых штатах. В июле 2025 года Калифорния приняла закон, который ограничивает штрафы ТСЖ на уровне 100 долларов за нарушение, отменяет пени за просрочку платежа и проценты, а также расширяет права домовладельцев в случае нарушений в спорах ТСЖ. Эксперты по правовым вопросам предсказывают, что этот закон, Законопроект № 130, может послужить образцом для других штатов.
«Такие штаты, как Флорида, Северная Каролина и Миннесота, изучают законопроекты о надзоре за ТСЖ», — говорит Люк С. Карлсон, владелец компании LS Carlson Law, которая работает в Калифорнии и Флориде. Калифорнийский закон дает реформаторам законодательную модель, которая удобна для домовладельцев, бизнес-подкована и политически жизнеспособна, добавляет он.
Документы Ассоциации домовладельцев, которые вам понадобятся, и вопросы, которые следует задать
По словам Динны Рымарович, старшего юрисконсульта Национальной ассоциации риэлторов®, многие штаты требуют от продавцов раскрывать различные руководящие принципы и документы ассоциаций домовладельцев, в том числе Пакты, условия и ограничения (CC&R) и подзаконные акты ТСЖ.
«Запросите пакет перепродажи или пакет раскрытия информации при первом разговоре с агентом или менеджером, поскольку у них будет устав, правила, бюджет, история взносов и возможные планы расходов», — говорит Алексей Моргадо, агент по недвижимости из Флориды и генеральный директор Lexawise Real Estate Exam Training.
«Когда вы получите документы ассоциации домовладельцев, прочитайте их», — рекомендует Джули Гордон, которая владеет таунхаусом в Чикаго и является президентом правления своего ТСЖ, состоящего из 20 квартир. «Не просматривайте их. Когда ТСЖ работают хорошо, они великолепны. Но вы должны быть готовы следовать правилам».
Проработайте документы вместе с агентом по недвижимости, советует Рымарович. «Агенты по недвижимости не умеют читать мысли», но они могут помочь разобраться в деталях и получить ответы на вопросы, объясняет она. Покупатели также должны понимать, от чего они отказываются, живя в ТСЖ, например, от парковки фургонов на территории или ведения бизнеса на территории без каких-либо комиссий.
Запросите эти документы ассоциации домовладельцев
Вам потребуется запросить документы, в том числе:
- Полные руководящие документы, включая CC&R
- Протоколы заседаний совета директоров (минимум за 12 месяцев, желательно за три года)
- История правоприменения, демонстрирующая равное применение правил
- Учет финансовых резервов и проблем со сбором
- Все незавершенные или угрожающие судебные разбирательства
- Страхование бортов и отношения с поставщиками
Попросите образцы сообщений Ассоциации домовладельцев
Важно изучить культуру правления, а также правила. Моргадо рекомендует запросить образцы недавних сообщений. «Таким образом, вы можете определить, общается ли это ТСЖ правильно и четко или работает на автопилоте».
Жители часто предоставляют наиболее ценную информацию. «Поговорите с соседями или семьями, которые живут в этом районе уже много лет», — советует Моргадо. Их вклад и опыт дают более достоверную информацию, чем официальные отчеты.
Задайте ассоциациям домовладельцев эти вопросы о разрешении споров
Разрешение споров было дорогостоящим предметом разногласий между домовладельцами и советами ТСЖ. Узнайте, как ассоциация домовладельцев рассматривает жалобы и споры, задавая такие вопросы, как:
- Какова формальная процедура подачи жалобы?
- Как решаются споры между соседями?
- Существует ли организованная система решения проблем или это делается разово?
Законодательное давление и давление со стороны покупателей приводят к гибкости Ассоциации домовладельцев
Сочетание законодательного давления и требований покупателей создает более гибкие сообщества ТСЖ. «Когда ТСЖ устанавливает четкие, но гибкие правила, покупатели, как правило, чувствуют себя спокойнее», — говорит Моргадо. По его словам, сообщества, позволяющие осуществлять устойчивые улучшения и зоны смешанного использования или снижающие ограничения на реконструкцию, привлекают больше покупателей.
Благодаря новым законам о ТСЖ, ограничивающим размер нарушений суммой в 100 долларов, и большей прозрачности в документах ТСЖ, у вас может быть больше власти, чем вы предполагали, независимо от того, покупаете ли вы недвижимость ТСЖ или владеете ею. Компромисс заключается в том, что вы также будете обязаны просмотреть и понять, на что вы соглашаетесь.